こんにちは。茨城県結城郡八千代町の行政書士、くぼやです。
今日は「農地転用」についての解説をしていきます。
「家を建てたいと言われたけど、この土地“農地”らしい」
「太陽光を置くのに農地転用が必要と言われた」
──そんな場面で必ず出てくるのが 農地転用（のうちてんよう） です。
この記事では、はじめての人でもわかるように、農地転用の基礎から手続きの流れ・注意点までまとめます。
✅ 農地転用とは？
農地（田・畑）を、家・事務所・駐車場・資材置き場など“農業以外の用途”に使うことを「農地転用」といいます。
農地は「食料をつくる土地」として国が厳しく守っているため、勝手に用途を変えることはできません。
用途変更をするには 農地法に基づいて許可（または届出） が必要です。
✅ どんなときに農地転用が必要？
農地を…
- 自宅を建てる（新築・建て替え）
- 駐車場にする
- 会社の事務所にする
- 倉庫・資材置場にする
- 太陽光発電（ソーラー）を設置する
- 他人に貸して車両置場にする
- サービス業の施設を建てる（美容室・工場など）
こういった場合は 100％ 農地転用が必要 です。
逆に、名前に「畑」「田」がついていても すでに農地ではない土地 もあるので、まず 地目だけで判断しない ことが大事です。
✅ 農地転用は種類がある（3つだけ覚えればOK）
農地転用は、大きく3種類です。
①【3条許可】
農地を農地のまま誰かに売る・借りる
→ “所有権移転”や“賃貸借”が目的の許可
②【4条許可】
自分の農地を農地以外にする
→ 家を建てる・駐車場にする など
③【5条許可】
農地を他人に売り、その人が住宅などを建てる
→ 売買＋転用がセット
一般の方が多いのは 4条・5条 です。
✅ 許可と届出の違い（ここ重要）
農地法には「許可」と「届出」の2つがあります。
| 分類 | 内容 | 審査の厳しさ |
|---|---|---|
| 許可 | 農地の保全上、適否を審査される。本当に必要か、代わりの農地はないか等をチェック | 厳しい |
| 届出 | 条件が揃えば「出せばOK」。審査なし | やさしい |
市街化区域（都市計画の「線引き」内）なら 届出（5条届出・4条届出）で済む 場合があり、手続きも早く終わります。
✅ 農地転用の流れ（一般の方向け）
手続きは役所ごとに少し違いますが、基本の流れは以下です。
- 農地かどうかの確認（地目・現況）
- 土地の所在地の市町村へ相談（農業委員会）
- 必要書類をそろえる（図面・申請書・契約書など）
- 月1回の農業委員会で審査
- 許可（または届出受理）
- 工事・建築開始OK
最短でも1ヶ月は見ておくと安心です。
✅ よくあるNGケース（失敗例）
農地転用では、次の“あるあるトラブル”に注意が必要です。
❌ 「もう工事始めちゃいました」
許可前の工事開始は 完全アウト。最悪の場合、原状回復を求められます。
❌ 「現況は雑草地だから農地じゃないでしょ？」
草ボーボーでも農地は農地です。
❌ 「農地のまま売って、買主があとで転用すればいいでしょ？」
用途が決まっている場合は 売る前に5条許可 が必要。
✅ 農地転用に必要な書類（一般向け）
市町村によって異なりますが、一般的には以下。
- 位置図・案内図
- 公図
- 土地の登記事項証明書
- 事業計画書（何を作るか）
- 資金計画
- 排水計画図
- 造成図面
- 周辺の土地利用状況図
- 売買契約書（5条の場合）
太陽光などは「企業事業計画書」「土砂災害ハザード調査」など追加あり。
✅ 行政書士に頼むメリット（忙しい人向け）
農地転用は、書類が複雑で、役所とのやり取りがめちゃくちゃ多いです。
行政書士に任せるメリット
- 役所との事前協議を丸投げできる
- 必要図面を作成してくれる
- 追加資料の指示をすべて対応してくれる
- 適法ルートに調整してくれる（特に太陽光は必須）
- スケジュールを管理してくれる
デメリット
- 費用がかかる（目安：10〜20万円〜、太陽光は40万円〜）
まとめ：農地転用は「とりあえず相談」が一番早い
農地は一般の土地と違い、
- 地目だけで判断できない
- 許可か届出かで難易度が大きく変わる
- 事前協議がとても重要
という特徴があります。
「これは農地転用が必要なの？」と迷ったら、所在地の市町村か、行政書士へ一度相談するのが最短ルートです。
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